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como investir na bolsa

O QUE SÃO E COMO FUNCIONA O INVESTIMENTO EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Os fundos imobiliários são constituídos como “condomínios fechados”, cujos apartamentos ( as cotas) podem ser comprados por qualquer investidor.
Apesar de ser o titular das cotas, você não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo. Embora as cotas estejam em seu nome, o investidor não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual do administrador ou relativa aos imóveis integrantes do fundo.
Cada fundo aplica os recursos investidos pelos cotistas em determinados empreendimentos imobiliários, que podem ser shopping centers, edifícios comerciais, galpões logísticos etc. é permitido aos fundos de investimento imobiliário a aquisição de títulos relacionados a empreendimentos do setor, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) ou os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
o jeito de aplicar em fundos de investimento imobiliário é bem parecida com a compra de ações, já que esse tipo de fundo tem suas cotas negociadas na bolsa de valores brasileira, a B3 (antiga BM&FBovespa).
Por esses motivos, é possível adquirir as cotas durante as chamadas ofertas públicas ou negociando com outros investidores no chamado mercado secundário – essa operação pode ser feita por plataformas de negociação online disponibilizadas por corretoras de valores (home broker).

O QUE VOU APRENDER NESSE CURSO
O curso vem em formato de 12 modulos e mais um super bonus !
Módulo 01: Introdução aos Fundos Imobiliários
Aula 01: Fundos Imobiliários - O que são? (regulamentação, objetivos, aplicação, etc) - Duração: 07:02min.
Aula 02: Fundos Imobiliários vs Imóveis (baixo investimento, empreendimentos, locatários, etc) - Duração: 07:12min.

Módulo 02: Porque Investir
Aula 01: Porque investir? (principais motivos para investir) - Duração: 15:32min.
Aula 02: Vantagens (vantagens do investimento) - Duração: 09:32min.
Aula 03: Desvantagens (desvantagens do investimento) - Duração: 06:25min.

Módulo 03: Como Investir
Aula 01: Critérios de avaliação (cotações, valor de mercado, P/L, PLC, DY, liquidez) - Duração: 16:29min.
Aula 02: Observando detalhes essenciais (custos, taxas, dividendos, liquidez, diversificação) - Duração: 11:28min.

Módulo 04: Quanto Custa Investir?
Aula 01: Quanto custa investir? (valores, custos, corretoras) - Duração: 06:43min.

Módulo 05: Negociação, Regulamento e Políticas
Aula 01: Negociação dos fundos imobiliários (cotas, formas de negociação, resgate, liquidez) - Duração: 8:07min.
Aula 02: Regulamento e política de investimento (ativos, políticas, regulamento, acompanhamento) - Duração: 11:55min.

Módulo 06: Riscos do Investimento
Aula 01: Riscos do investimento (confira os riscos envolvidos e aprenda a se proteger) - Duração: 18:44min.

Módulo 07: Objetivos e Estratégias
Aula 01: Defina seus objetivos (contextualização, escolhas, horizonte, curto/médio e longo prazos) - Duração: 11:04min.
Aula 02: Defina suas estratégias (fundos de fundos, locatários, renda garantida, incorporações) - Duração: 16:32min.

Módulo 08: Analisando e Investindo
Aula 01: Análise por região e vencimento (analisando fundos por região e vencimento) - Duração: 07:43min.
Aula 02: Análise por correlação e SELIC (analisando fundos por correlação e pela SELIC) - Duração: 08:38min.

Módulo 09: Diversificação
Aula 01: Papel, tijolo ou FIIs de FIIs (aprenda sobre fundos de papel, tijolo ou fiis de fiis) - Duração: 06:32min.
Aula 02: Praticando a diversificação (bancos, escritórios, galpões, hospitais, hotelaria, recebíveis, etc) - Duração: 23:20min.

Módulo 10: Imposto de Renda
Aula 01: Impostos (imposto sobre rendimentos, imposto sobre vendas) - Duração: 04:14min.
Aula 02: Declarando posições (declaração de rendimentos, declaração de ativos) - Duração: 03:10min.

Módulo 11: Índice IFIX
Aula 01: Índice IFIX (índices, fundos elegíveis, ponderação e composição) - Duração: 05:07min.
Os 20 Fundos Imobiliários mais lucrativos de janeiro; e em quais investir - InfoMoney
Por que investir?
Existem várias vantagens tanto do ponto de vista da comodidade quanto fiscais. As principais são:

Substituir o investimento complicado em imóveis de aluguel, sem se preocupar com inquilino;
Receber aluguéis sem pagar Imposto de Renda e com a comodidade de investimento da Bolsa de Valores;
Diversificação da carteira, com investimento com boa equação de risco e retorno.
Investimento Imobiliário
O investimento em FII que aplica em imóveis, na prática, é bastante similar à compra de um imóvel pelo investidor, com vantagens substanciais, como pode ser visto na tabela a seguir:

Compra de Imóvel Investimento em FII
Simplicidade
Investidor precisa se preocupar, entre outras coisas, com escrituras, certidões, ITBI, locação, vacância, reforma, cobrança
Por meio do Home Broker o investidor negocia as suas quotas sem se preocupar com burocracia e dia-a-dia do investimento
Liquidez
A venda depende de diversas variáveis e complicações que tornam a venda rápida de um imóvel uma tarefa difícil
As quotas são negociadas em bolsa, mitigando o risco de não se conseguir vender o ativo, além de ser livre das complicações burocráticas
Custos
A média cobrada pelo corretor de imóveis para realizar a venda é de 6%
O investidor paga apenas 0,5% de corretagem (pode variar, dependendo da corretora escolhida) para transacionar suas quotas no mercado
Fracionamento
A compra de um imóvel diretamente implica dificuldades de se dividir o aporte com outros investidores, bem como, realizar venda parcial de imóveis
O investimento em FII pode ser fracionado em quotas e o investidor pode comprar/vender mais ou menos de um imóvel, tornando o investimento acessível a mais investidores
Vantagem Fiscal
Os aluguéis provenientes dos imóveis de propriedade direta são tributados pelo IRPF
Não há incidência de IR sobre o rendimento distribuído pelo fundo, o que aumenta o retorno
Risco
A propriedade de um imóvel faz com que o seu proprietário fique exposto ao risco de vacância e inadimplência
O FII investe em grandes empreendimentos, com diversificação de inquilinos, não dependendo da qualidade financeira e presença de um só inquilino
Gestão
O proprietário de um imóvel de aluguel, em geral, não tem tempo para observar o dia-a-dia do imóvel e encontrar maneiras de melhorar os seus ganhos
O fundo possui escala de recursos suficiente para contratar profissionais especializados no setor que irão otimizar a rentabilidade
Imóveis
O investidor fica restrito aos ativos que consegue encontrar e à qualidade de imóvel correspondente ao montante de que tem disponível
O FII pelo seu volume tem acesso a grandes empreendimentos de primeira linha, que, sozinho, o investidor não conseguiria acessar
Distribuição dos resultados
Os FIIs ao final do período determinado em seu regulamento (em geral, ao final do mês) apuram o resultado que deve ser distribuído aos quotistas. Por determinação legal, os FIIs devem distribuir pelo menos 95% de todo lucro que auferir no mês.

Assim ao final de cada período o investidor recebe o rendimento como se fosse o aluguel. A valorização do imóvel corresponde à valorização da quota, ou seja, ao ganho de capital observado por meio da cotação que evolui no mercado
Constituição de Fundos de Investimento Imobiliário
Os fundos de investimento imobiliário são constituídos por meio de uma instituição administradora, através da aprovação de seu regulamento. A constituição e o funcionamento dos FIIs também dependem do registro prévio na Comissão de Valores Mobiliários, nos termos da Instrução CVM 472[3].

O regulamento do FII é um documento que se assemelha ao contrato social ou estatuto social de uma empresa. O regulamento dispõe sobre a estrutura e as regras gerais aplicáveis ao FII, tais como o seu objeto (que definirá a natureza dos investimentos ou empreendimentos imobiliários que serão realizados), os tipos de ativos que irão compor o patrimônio do fundo, o prazo de duração, o número de cotas, as formas de distribuição de rendimentos, a governança do fundo, etc[4].

Além da constituição do FII, a instituição administradora é responsável pelo funcionamento, manutenção e a representação do fundo perante terceiros. Cabe à instituição administradora prestar diretamente (ou contratar terceiro para prestar, conforme aplicável) os seguintes serviços (i) análise e acompanhamento de projetos imobiliários (consultor imobiliário), (ii) atividades de tesouraria, controle e processamento dos títulos e valores mobiliários, (iii) escrituração de cotas, (iv) custódias dos ativos financeiros, (v) auditoria independente; (vi) gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo[5].

A lei 8.668 e a Instrução CVM 472 restringem o cargo da instituição administradora para somente algumas entidades, dentre as quais, os bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou sociedades distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito imobiliário, caixas econômicas e companhias hipotecárias[6].

Evolução Normativa dos Fundos de Investimento Imobiliário
O fundo de investimento imobiliário foi introduzido no ordenamento jurídico pátrio pela Lei 8.668, de 25 de junho de 1993. Esta lei estabeleceu, também, a competência concorrente da Comissão de Valores Mobiliários para disciplinar, autorizar e fiscalizar a constituição, o funcionamento e a administração dos FIIs. Nesse sentido, em 1994 foram editadas as Instruções CVM nº 205 e nº 206, que regulamentaram (a) a constituição e o funcionamento dos FIIs; e (b) as normas contábeis aplicáveis às demonstrações financeiras dos fundos de investimento Imobiliário, respectivamente.

A evolução normativa referente aos FIIs foi notavelmente caracterizada pela sua regulamentação tributária e os incentivos fiscais concedidos pelo legislador federal a essa modalidade de investimento. A lei 9.779, de 19 de janeiro de 1999, que alterou a redação da lei 8.668, regulamentou a incidência do imposto de renda sobre os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos FIIs. A Lei 11.033, de 21 de dezembro de 2004, alterou as alíquotas de imposto de renda aplicáveis aos fundos de investimentos imobiliários e isentou o imposto de renda incidente sobre a remuneração decorrente de letras hipotecárias, certificados de recebíveis imobiliários e letras de crédito imobiliário.

Posteriormente, em 21 de novembro de 2005 foi editada a Lei 11.196, que dispôs sobre a isenção de imposto de renda para os rendimentos distribuídos pelos fundos de investimento imobiliário cujas quotas sejam admitidas à negociação em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado. Nesta mesma linha, a Lei 12.024, de 27 de agosto de 2009, consolidou o pacote de benefícios fiscais aos Fundos de Investimento Imobiliário, ao alterar a redação do artigo 16-A da Lei 8.668 e prever que não estarão sujeitas à incidência do imposto de renda as aplicações efetuadas pelos fundos de investimentos imobiliários em letras hipotecárias, certificados de recebíveis imobiliários e letras de crédito imobiliário e os rendimentos distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliários cujas quotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.

Atualmente, a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos para pessoa física está condicionado ao preenchimento dos seguintes requisitos: (i) o FII deve ter no mínimo 50 cotistas; (ii) o percentual máximo de participação de cada cotista não supera 10% do patrimônio líquido do fundo; (iii) o FII deve estar listado na bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Paralelamente, foi editada a Instrução da CVM 472 em 2008, que revogou a antiga Instrução CVM 205, e alterou a regulamentação dos fundos de investimento imobiliário no Brasil. Em 29 de dezembro de 2011 também foi editada a Instrução CVM 516, que alterou as regras relativas à elaboração e divulgação das demonstrações financeiras pelos fundos de investimento imobiliário.

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